Vous allez vendre un bien immobilier, et vous vous demandez quelles vont être les incidences fiscales ? Rien de mieux qu'une petite fiche simple et claire pour vous expliquer les bases.
L’imposition des cessions de biens immobiliers des particuliers
Rares sont les opérations qui ne subissent pas une quelconque imposition, et les cessions immobilières des particuliers n’échappent pas à la règle. Cependant il existe de nombreuses exonérations qui rendent le régime moins pénalisant.
Les particuliers sont en principe redevables du paiement d’un impôt en cas de cession d’un bien immobilier bâti ou non situé en France. Toutefois cet impôt, qui se distingue des droits d’enregistrement qui sont à la charge de l’acheteur, n’est dû que si le vendeur réalise une plus-value.
Autrement dit, pour que le particulier soit redevable d’un impôt pour cette opération il faut qu’il se soit enrichi du fait de cette vente.
Pour cela il convient de définir le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value. Il faut également regarder si l’opération n’est pas visée par les nombreux cas d’exonération.
Le calcul de la plus-value
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. Il faut donc déterminer les règles applicables à la détermination de ces prix.
Le prix de cession
Il s’agit du prix de cession contenu dans l’acte, augmenté des différents avantages accessoires en faveur du vendeur, et diminué des frais de cession réellement payé par le vendeur (commission de vente, certifications et diagnostics obligatoires, TVA acquitté par le vendeur).
Si le bien est échangé, le vendeur devra alors retenir la valeur réelle du bien (appelé valeur vénale).
Le prix d'acquisition
. Il s’agit du prix effectivement versé lors de l’achat du bien. L’administration fiscale autorise le contribuable à majorer ce montant de 7,5% afin de prendre en compte les frais d’enregistrement et de notaire. Toutefois le particulier peut déduire les frais réellement supportés s’il est en mesure de fournir des justificatifs.
. Si le bien a été acquis à la suite d’une succession ou d’une donation le prix sera celui retenu lors de la liquidation des droits de succession ou de donation (soit l’évaluation du bien lors de la transmission). Ce montant est majoré des frais d’actes ainsi que des droits de donation ou de succession relatifs à ce bien.
Le particulier peut également prendre en compte les dépenses liées aux travaux effectués sur le bien. Il dispose là encore d’une option il peut soit augmenter ce prix d’acquisition des frais réellement supportés (sur présentation de justificatifs) ou bénéficier d’un forfait de 15% qui est accordé par l’administration fiscale sans justificatif dès lors que l’immeuble cédé a été acquis depuis plus de cinq ans.
. Une fois le montant de la plus-value calculé, la loi fiscale autorise les particuliers à pratiquer un abattement égal à 10% par année de détention au-delà de la cinquième. En pratique le particulier sera donc exonéré d’impôt s’il vend un bien détenu depuis plus de 15 ans.
Exemple : Un immeuble est acheté le 14 octobre 2000, il est revendu le 14 décembre 2010. Aucun abattement n’est praticable à raison des cinq premières années de détention (soit jusqu’au 14 octobre 2005). En revanche pour la période comprise entre le 14 octobre 2005 et le 14 décembre 2010 (soit 5 ans et 2 mois) le particulier pourra pratiquer un abattement égal à 50 %.
. À cet abattement s’ajoute la possibilité pour le particulier de déduire la somme de 1000 € ou 2000 €, si le bien est détenu par un couple, du montant de la plus-value.
Les exonérations
Tout d’abord, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée. Le particulier ne sera pas imposé si le bien cédé était sa résidence habituelle au jour de la cession.
Ainsi seule la vente des résidences secondaires ou des biens reçus lors de succession, par exemple, seront soumis à cet impôt.
Si la vente du bien n’excède pas 15 000 €, la plus-value sera également exonérée.
Les retraités et les invalides de condition modeste sont également exonérés en cas de plus-value immobilière. Ils ne peuvent bénéficier de cette exonération que s’il ne sont pas soumis à l’ISF et si leur revenu de base n’est pas supérieur à 9 560 € pour l’année 2009.
Le paiement de l’impôt
Les plus-values réalisées par le particulier sont soumises à une imposition particulière et ne sont donc pas soumises à l’impôt sur le revenu progressif. En effet elles sont soumises à un taux de 19 % (31,3 % avec les prélèvements sociaux). La plus-value doit être déclarée et payée lors de la mutation, la plus souvent par l’intermédiaire du notaire.
Enfin, il faut remarquer que si le particulier constate une moins-value, (s’il revend son bien pour une valeur inférieure au prix d’acquisition) cette perte ne pourra jamais s’imputer sur ses autres revenus.
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